Depesche 1

Fehlende Immobilienstrategien


Nur 15 % der deutschen Großunternehmen verfügen über eigene Strategien zur Optimierung der Wertschöpfung aus ihrem Immobilienvermögen

Der deutsche Markt für Industrie- und Handelsimmobilien steht vor radikalen Veränderungen. Warum? Durch die Genehmigung von steuerbegünstigten Immobiliengesellschaften, den sog. Real Estate Investment Trusts — kurz nur Reits genannt – müssen sich zunächst Immobilienunternehmen wegen der besseren internationalen Vergleichbarkeit auch die internationalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS anwenden. Gleiches gilt aber auch z. B. für deutsche börsennotierte Großunternehmen mit umfangreichem Immobilienvermögen.



Verzehnfachung der Immobilienwerte möglich



grafik100Als Folge hiervon wird es in vielen deutschen Unternehmensbilanzen zu einer Verzehnfachung der Immobilienwerte kommen. Diese „Auflösung von stillen Reserven“ wird zwar steuerneutral erfolgen, sie hat aber dramatische Auswirkungen auf die künftige Börsenbewertung dieser Unternehmen.

Konnte ein Unternehmen bezogen auf seine bisherigen Immobilienwerte in Höhe von z. B. 200 Mio. Euro mit einer 10-prozentigen Verzinsung für diese Werte bislang eine zufriedenstellend wirkende Rendite präsentieren, so wird es beim zehnfachen Wert — also bei 2.000 Mio. Euro — nur noch eine Immobilienrendite von 1% ausweisen können. Hinzu kommt auch eine andere Gewichtung von Begriffen und deren Inhalte durch einen veränderten Sprachgebrauch. So gibt es künftig keine Vermögenswerte oder Schulden mehr, sondern nur noch Nutzungszu- und -abflüsse.
Investoren könnten abspringen

Diese veränderten Gewichtungen werden durch Vergleiche mit erfolgreicheren ausländischen Wettbewerbern nicht nur zu unliebsamen Fragen der eigenen Aufsichtsräte und Aktionäre führen, sondern vor allem zu negativen Investitionsentscheidungen von Kapitalanlegern. So muss es deutschen Unternehmen gelingen, zu ausländischen Wettbewerbern vergleichbare Renditen für das in Immobilien gebundene Kapital zu erwirtschaften, um Aktionäre bei der Stange zu halten.

Allein derartige Verschiebungen werden die Unternehmen dazu zwingen, ihre Immobilienstrategien zu überdenken bzw. überhaupt solche zu entwickeln, denn die überwiegende Zahl deutscher Unternehmen verfügt bisher über gar keine Immobilienstrategie.
Amerikanische Unternehmen flexibler als deutsche

amerikaflaggDas ist das erschreckende Ergebnis aus eine Umfrage bei deutschen börsennotierten Unternehmen. Aus ihr können letztlich folgende Vergleiche abgeleitet werden:
In den USA verfügen nur 30 % der Großunternehmen über eigene Immobilien. In Deutschland verfügen dagegen 64 % der börsennotierten Unternehmen — also etwa 450 Firmen – über einen eigenen Immobilienbestand. Von diesen 450 börsennotierten Unternehmen haben aber nur 15 % – oder gerade einmal knapp 70 Aktiengesellschaften — eine eigene Strategie zur Optimierung der Wertschöpfung ihres im eigenen Immobilienvermögen gebundenen Kapitals entwickelt.
Dies zeigt deutlich, dass amerikanische Unternehmen deutlich weniger Kapital in Immobilienvermögen gebunden haben Sie setzen überwiegend auf höhere Investitionen in Produktentwicklung und Produktivitätsfortschritt und erlangen so Wettbewerbsvorteile.
Mit Immobilien-Know-how zur Equity-Strategie

fuchs depescheUm eine Optimierung für das in Immobilien gebundene Kapital zu erreichen, müssen somit für alle Bereiche der betriebsnotwendigen und nicht betriebsnotwendigen Immobilien Strategien erarbeitet werden, die vor allem dem möglichen Wertschöpfungspotenzial dieser Unternehmensbereiche Rechnung tragen, Controlling und Finanzmanagement sind hier in erster Linie gefragt.

„Unternehmen sollten sich nicht scheuen, bei der Erarbeitung oder Erneuerung ihrer Immobilienstrategien den unabhängigen Sachverstand von versierten Immobilienfachleuten einzuholen“ rät Klaus Kempe, Geschäftsführer der KEMPE Immobilien GmbH aus Düsseldorf, die die obige Umfrage bei deutschen börsennotierten Unternehmen durchgeführt hat. Hierbei kommt es nach seiner Überzeugung darauf an, den Sachverstand von Immobilienmanagern mit dem von Investmentfachleuten zusammen zu führen, um so aus der Kombination dieser beiden Fachbereiche eine erfolgreiche Equity-Strategie für das im Immobilienvermögen gebundene Kapital unter Liquiditäts-, Kosten- und Ertragsgesichtspunkten zu erarbeiten.

So steht die Firma KEMPE, die seit rund 50 Jahren im deutschen Immobilienmarkt erfolgreich tätig ist, diesen Unternehmen ab sofort durch die Bündelung von Immobilien- und Kapitalmarktkompetenz zur Erarbeitung fachgerechter Problemlösungen sowohl beratend als auch – bei passenden Konzepten – mit finanziellem Engagement zur Verfügung.

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