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Der gemeinsame Weg – Infobroschüre
Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und stellen sich die Frage :
Warum brauche ich einen Makler?
Hier wird die Arbeitsweise eines Maklers erläutert. Sparen Sie sich teurere Fehler und wertvolle Zeit!
„Ich kenne mich doch besser aus!“ oder "Ein Makler ist doch furchtbar teuer!“ "Kann ich denn dem trauen?"
Diese und weitere Fragen werden einfach und nachvollziehbar beantwortet. Bilden Sie sich anschließend selber Ihre Meinung zum Thema Makler.
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Kempe-Brief-2024
Sie möchten eine Immobilie kaufen und fragen sich:
Soll ich jetzt einsteigen – oder besser warten?
Die Preise sind um 10 – 15 % reduziert worden. Da ist die Frage nach dem richtigen Einstiegszeitpunkt sicher recht ernst zu nehmen
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Mit wichtigen Tipps zur Bewertung und Finanzierung.
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Marktanalyse 2024
Die Chancen jetzt nicht verpassen!
Der Immobilien-Markt war 2023 durch die gestiegenen Zinsen rückläufig. Die Auseinandersetzung, die sich aus der Kaufentscheidung in Immobilien einzusteigen, bedingt immer auch eine persönliche Zielplanung, dazu haben wir sowohl die 3 Säulen der Vermögensbildung auf die Homepage gestellt als auch der „Fahrplan“ der richtige Weg.
Wohnungen werden gebraucht, der Bundesregierung fehlen ca. 600.000 Wohnungen, die Nachfrage und Mietpreise kennen nur eine Richtung – sie steigen.
Teilen Sie uns Ihre Immobilien-Wünsche mit. Wir kennen den Markt seit 1968 – das „auf und ab“ und die Enttäuschung: „Ach, hätte ich doch ...“
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Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage?!
Beim Vergleich der Tilgung einer Immobilie als Kapitalanlage (bei der die Mieteinnahmen die Tilgung finanzieren) mit der Tilgung einer selbstgenutzten Immobilie gibt es mehrere wichtige Unterschiede und Überlegungen:
- Kapitalanlage-Immobilie (Mieter zahlt die Tilgung)
1. Finanzielle Entlastung:
- Die Mieteinnahmen können einen erheblichen Teil oder sogar die gesamte monatliche Darlehensrate abdecken, was den Eigentümer finanziell entlastet.
- Eventuelle Überschüsse aus den Mieteinnahmen können für andere Investitionen oder als Rücklage genutzt werden.
2. Steuervorteile:
- Zinszahlungen und Abschreibungen auf die Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden, was die Steuerlast reduziert.
- Unterhaltungs- und Verwaltungskosten können ebenfalls abgesetzt werden.
3. Risiken und Herausforderungen:
- Mietausfälle oder Leerstand können die finanzielle Planung beeinträchtigen.
- Kosten für Instandhaltung und Verwaltung müssen berücksichtigt werden.
- Es besteht ein gewisses Risiko durch Marktveränderungen und Wertschwankungen der Immobilie.
4. Vermögensaufbau:
- Der Wert der Immobilie kann im Laufe der Zeit steigen, was zu einem erheblichen Vermögenszuwachs führen kann.
- Die Immobilie kann später verkauft oder weiter vermietet werden, um zusätzliche Einnahmen zu generieren.
Fazit: Kann finanziell vorteilhaft sein, da die Mieteinnahmen die Tilgung tragen und steuerliche Vorteile genutzt werden können. Allerdings besteht das Risiko von Mietausfällen und zusätzlichen Verwaltungskosten. Im Alter haben Sie eine Immobilie, in der Sie mietfrei wohnen können.
- Selbstgenutzte Immobilie
1. Wohnkostenersparnis:
- Anstelle von Miete zahlen Sie in die eigene Immobilie, was langfristig oft günstiger ist als Miete.
- Nach der Tilgung des Darlehens wohnen Sie mietfrei.
2. Emotionale und praktische Vorteile:
- Eigentum bietet Stabilität und Freiheit bei der Gestaltung des eigenen Wohnraums.
- Es entfällt das Risiko von Mietsteigerungen oder Kündigungen durch den Vermieter.
3. Steuervorteile:
- Steuervorteile sind im Vergleich zur vermieteten Immobilie begrenzt, da Zinszahlungen und andere Kosten meist nicht absetzbar sind.
- Einige Ausnahmen können bei energetischen Sanierungen oder bestimmten Förderprogrammen gelten.
4. Risiken und Herausforderungen:
- Alle Instandhaltungs- und Renovierungskosten tragen Sie selbst.
- Wertschwankungen der Immobilie betreffen direkt Ihre Wohnsituation und Ihr Vermögen.
5. Vermögensaufbau:
- Die Immobilie kann im Wert steigen und stellt einen bedeutenden Vermögensbestandteil dar.
- Im Alter bietet eine abbezahlte Immobilie finanzielle Sicherheit und kann im Bedarfsfall verkauft oder vererbt werden.
Fazit: Bietet langfristige Wohnkostensicherheit und persönliche Freiheiten, jedoch ohne die gleichen Steuervorteile und mit vollem Instandhaltungsaufwand.
Die Entscheidung zwischen beiden Optionen hängt von den individuellen finanziellen Zielen, der Risikobereitschaft und den persönlichen Präferenzen ab. Eine Kombination aus beiden kann ebenfalls eine attraktive Strategie sein, um von den Vorteilen beider Ansätze zu profitieren.
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Wie lange benötige ich, um eine Immobilie abzubezahlen?
Die Dauer, ein Haus abzubezahlen, variiert stark und hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Höhe des Darlehens, der Zinssatz, die Höhe der monatlichen Raten und die finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers. Hier sind einige allgemeine Aspekte, die die Dauer beeinflussen:
1. Kreditlaufzeit
Hypothekendarlehen haben typischerweise Laufzeiten von 15, 20 oder 30 Jahren. In Deutschland sind auch kürzere oder längere Laufzeiten möglich, abhängig von den Vereinbarungen mit der Bank.
Zinssatz
Der Zinssatz beeinflusst die Höhe der monatlichen Raten und damit auch die Gesamtkosten des Darlehens. Niedrigere Zinssätze bedeuten niedrigere monatliche Zahlungen oder die Möglichkeit, das Darlehen schneller abzubezahlen.
Tilgungsrate 1% , 2%, 3% ...
Die anfängliche Tilgungsrate (d.h. der Prozentsatz des Darlehens, der jährlich zurückgezahlt wird) spielt eine große Rolle. Eine höhere Tilgungsrate führt zu schnelleren Rückzahlungen.
Sondertilgungen
Viele Darlehensverträge erlauben Sondertilgungen. Diese zusätzlichen Zahlungen können die Laufzeit des Darlehens verkürzen.
Einkommen und finanzielle Situation
Das Einkommen und die finanzielle Stabilität des Kreditnehmers beeinflussen die Möglichkeit, höhere monatliche Raten oder zusätzliche Zahlungen zu leisten.
Beispielhafte Szenarien:
30-Jahres-Darlehen
Bei einem standardmäßigen 30-Jahres-Darlehen zahlt der Kreditnehmer über 30 Jahre regelmäßig monatliche Raten.
20-Jahres-Darlehen
Durch höhere monatliche Zahlungen könnte das gleiche Darlehen in 20 Jahren abbezahlt werden.
Zusätzliche Zahlungen
Wenn ein Kreditnehmer regelmäßig zusätzliche Zahlungen leistet, kann die Laufzeit erheblich verkürzt werden. Zum Beispiel könnte ein 30-Jahres-Darlehen durch jährliche Sondertilgungen in 20 Jahren oder weniger abbezahlt werden.
Es ist ratsam, einen Tilgungsplan zu erstellen und sich von einem Finanzberater oder der Bank beraten zu lassen, um die optimale Rückzahlungsstrategie basierend auf den individuellen Umständen zu bestimmen.
Falls Sie Fragen zu diesem Thema haben, sprechen Sie uns gerne an, Tel: 0211 914666-0
oder schreiben Sie uns eine Mail an
Annuitätendarlehen – oder Volltilgerdarlehen ?
Wie lange benötige ich, um eine Immobilie abzubezahlen?
Ein Volltilgerdarlehen und ein Annuitätendarlehen sind beides Formen von Hypothekendarlehen, aber sie unterscheiden sich in ihrer Struktur und Rückzahlungsweise. Hier sind die Hauptunterschiede:
Annuitätendarlehen | Volltilgerdarlehen |
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Rückzahlung: | Rückzahlung: |
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Die Hauptunterschiede zusammengefasst: | |
Laufzeit und Tilgung: Flexiblere Laufzeiten, keine Verpflichtung zur vollständigen Tilgung innerhalb der vereinbarten Laufzeit. |
Laufzeit und Tilgung: Feste Laufzeit mit der Verpflichtung, das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit vollständig zu tilgen. |
Monatliche Raten: | Monatliche Raten: |
Konstante Raten, wobei der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt. | Konstante Raten, wobei der Tilgungsanteil von Anfang an höher ist, um die vollständige Tilgung innerhalb der Laufzeit sicherzustellen. |
Zinssatz: Zinssatz kann variieren, oft höher bei längeren Laufzeiten. |
Zinssatz: Oft günstigerer Zinssatz, da das Risiko für die Bank geringer ist. |
Mit einem Volltilgerdarlehen haben Sie die Gewissheit, wann Ihr Haus vollständig abbezahlt ist. Wenn Sie ein solches Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren abschließen, können Sie sicher sein, dass der gesamte Kredit nach diesen 30 Jahren vollständig getilgt ist. | Normalerweise entscheiden sich Käufer:innen jedoch für sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei bestimmen Sie selbst die Laufzeit der Sollzinsbindung. Oft wird eine Sollzinsbindung von 15 Jahren gewählt. Nach Ablauf dieser 15 Jahre ist das Darlehen in der Regel jedoch noch nicht vollständig abbezahlt. Die verbleibende Restschuld wird dann mit einer Anschlussfinanzierung getilgt, die ebenfalls eine neue Sollzinsbindung hat. |
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Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen und ein Annuitätendarlehen sind beides Formen von Hypothekendarlehen, aber sie unterscheiden sich in ihrer Struktur und Rückzahlungsweise.
Hier sind die Hauptunterschiede:
- + Annuitätendarlehen
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Hypothek.
Die monatlichen Zahlungen (Annuitäten) bleiben über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant.
Jede monatliche Zahlung setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen.Rückzahlung:
Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil der monatlichen Zahlung höher, und der Tilgungsanteil ist niedriger.
Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, da der verbleibende Darlehensbetrag kleiner wird, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Die Laufzeit ist flexibel und kann oft zwischen 5 und 30 Jahren liegen, wobei 10, 15 und 20 Jahre typische Laufzeiten sind.Laufzeit und Tilgung:
Flexiblere Laufzeiten, keine Verpflichtung zur vollständigen Tilgung innerhalb der vereinbarten Laufzeit.Monatliche Raten:
Konstante Raten, wobei der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit steigt.Zinssatz:
Zinssatz kann variieren, oft höher bei längeren Laufzeiten.Fazit:
Mit einem Volltilgerdarlehen haben Sie die Gewissheit, wann Ihr Haus vollständig abbezahlt ist. Wenn Sie ein solches Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren abschließen, können Sie sicher sein, dass der gesamte Kredit nach diesen 30 Jahren vollständig getilgt ist. - + Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Form des Annuitätendarlehens. Es wird so konzipiert, dass das Darlehen innerhalb einer festgelegten Laufzeit vollständig zurückgezahlt wird.
Rückzahlung:
Die monatlichen Zahlungen bleiben ebenfalls konstant, aber der Tilgungsanteil ist von Anfang an höher, da das Ziel ist, das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit vollständig zu tilgen. Da das Darlehen innerhalb der festgelegten Laufzeit (z.B. 10, 15 oder 20 Jahre) vollständig getilgt wird, sind die monatlichen Raten oft höher als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen mit gleicher Laufzeit. Der Zinssatz für Volltilgerdarlehen kann oft günstiger sein als für normale Annuitätendarlehen, da die Banken das Risiko einer langfristigen Zinsänderung vermeiden.Laufzeit und Tilgung:
Feste Laufzeit mit der Verpflichtung, das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit vollständig zu tilgen.Monatliche Raten:
Konstante Raten, wobei der Tilgungsanteil von Anfang an höher ist, um die vollständige Tilgung innerhalb der Laufzeit sicherzustellen.Zinssatz:
Oft günstigerer Zinssatz, da das Risiko für die Bank geringer ist.Fazit:
Normalerweise entscheiden sich Käufer:innen jedoch für sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei bestimmen Sie selbst die Laufzeit der Sollzinsbindung. Oft wird eine Sollzinsbindung von 15 Jahren gewählt. Nach Ablauf dieser 15 Jahre ist das Darlehen in der Regel jedoch noch nicht vollständig abbezahlt. Die verbleibende Restschuld wird dann mit einer Anschlussfinanzierung getilgt, die ebenfalls eine neue Sollzinsbindung hat.
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Immobilienmarkt im Wandel
Metropolen boomen, ländliche Gebiete verlieren an Reiz
Die Lage bleibt entscheidend: Vor allem in stark nachgefragten Metropolregionen finden Wohnungen schnell neue Besitzer. Im ersten Quartal 2024 wurden 38 Prozent der Eigentumswohnungen in Deutschlands acht größten Metropolen verkauft. Dies bedeutet einen Anstieg von 5 Prozentpunkten gegenüber dem ersten Quartal 2022. Der sogenannte Speckgürtel folgt mit einem Anteil von 26 Prozent der verkauften Wohnungen auf dem zweiten Platz. Wohnungen im ländlichen Raum nehmen mit 19 Prozent den dritten Platz ein, verzeichnen jedoch einen leichten Rückgang von etwa einem Prozentpunkt im Vergleich zu 2022.
Bei Einfamilienhäusern zeigt sich ein ähnliches Bild: Obwohl das „Haus im Grünen“ im ländlichen Raum mit 41 Prozent noch die am häufigsten verkaufte Kategorie ist, sinkt dieser Anteil um rund 6 Prozentpunkte im Zweijahresvergleich. Gleichzeitig gewinnen Einfamilienhäuser im urbanen Raum, der Metropolen, den Speckgürtel und andere Großstädte umfasst, an Beliebtheit.
Kleinere Häuser und große Wohnungen werden häufiger verkauft als 2022
Mit Blick auf die Wohnfläche der Immobilien, die gerade verkauft werden, zeigt sich, dass Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 51 bis 80 Quadratmetern mit 41 Prozent den größten Anteil ausmachen, jedoch seit 2022 rund 2 Prozentpunkte einbüßen. Auffällig ist, dass große Wohnungen mit mehr als 120 Quadratmetern einen größeren Anteil an den verkauften Wohnungen ausmachen als noch vor zwei Jahren. Diese bieten genug Platz für eine Familie mit Kindern. Die Wohnfläche der großen Wohnungen entspricht in etwa der Wohnfläche der mit 38 Prozent am meisten verkauften Einfamilienhäuser mit 101 bis 150 Quadratmetern. Sehr große Häuser mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche verlieren im Zweijahresvergleich 2,5 Prozentpunkte.
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Fehler beim Kauf einer Gebrauchtimmoilie
Sie möchten eine Gebrauchtimmobilie kaufen? Hier sind einige Fehler, die viele Menschen beim Kauf eines älteren Hauses machen und wie man sie vermeidet:
Falsche Einschätzung von Sanierungskosten
Die Begeisterung für die charmanten Details eines alten Hauses kann dazu führen, dass Mängel übersehen werden. Feuchte Wände, Schimmel oder alte Leitungen sind oft erst auf den zweiten Blick erkennbar.
Der Kaufpreis für ein altes Haus mag verlockend niedrig erscheinen, doch die Renovierungskosten werden oft unterschätzt. Eine umfassende Sanierung kann schnell hohe Summen verschlingen, vor allem, wenn versteckte Mängel erst nach dem Kauf entdeckt werden. Ein scheinbar intaktes Dach könnte beispielsweise komplett erneuerungsbedürftig sein, der Keller könnt feucht sein, Strom und Wasserleitungen müssen erneuert werden u.v.m.
Ihr Handlungsbedarf:
- Planen Sie ein Budget für Sanierungskosten ein, das ein Drittel bis zur Hälfte des Kaufpreises ausmacht.
- Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten für die Sanierung alter Häuser.
- Lass dir vor dem Kauf den Energieausweis zeigen.
- Besichtigen Sie das Haus mehrmals, Mängel werden oft beim ersten Mal übersehen.
Sie sind handwerklich begabt– aber können Sie das wirklich?
Selbst durchgeführte Arbeiten können Geld sparen, aber realistische Selbsteinschätzung ist entscheidend. Während kleinere Arbeiten wie z. B. Malerarbeiten oft selbst erledigt werden können, sollten komplexe Aufgaben wie Elektrik oder Badsanierungen von Fachleuten übernommen werden. Die zeitlichen und körperlichen Belastungen werden oft unterschätzt. Ungenauigkeiten und fehlendes Fachwissen können später teuer werden als ein Handwerker, der über die genauen Kenntnisse verfügt.
Ihr Handlungsbedarf:
- Besprechen Sie mit Handwerkern ab, welche Arbeiten selbst ausgeführt werden können.
- Planen Sie genug Zeit und Budgetpuffer ein, Fehlt etwas (und das ist leider immer so), sind Wege zum Baustoffhandel und Lieferketten der Zulieferer ein Zeitkiller.
Unterschätzte Anforderungen des Denkmalschutzes
Ein denkmalgeschütztes Haus kann steuerliche Vorteile bieten, bringt aber auch Einschränkungen bei der Sanierung mit sich. Spezialisierte Handwerker sind erforderlich, was die Kosten erhöhen kann.
Ihr Handlungsbedarf:
- Informieren Sie sich über den Denkmalschutzstatus des Hauses vor dem Kauf.
- Berücksichtigen Sie die Auflagen des Denkmalschutzes bei Ihrer Planung.
- Lassen Sie sich von Fachleuten beraten.
Vernachlässigung der Due Diligence
Eine gründliche Prüfung aller relevanten Informationen ist entscheidend, um böse Überraschungen zu vermeiden. Dazu gehören unter anderem Altlasten im Garten oder eingetragene Wohnrechte.
Ihr Handlungsbedarf:
- Lassen Sie sich alle relevanten Unterlagen zeigen, einschließlich alter Baupläne und des Energieausweises.
Prüfen Sie das Grundbuch auf Besitzverhältnisse und mögliche Rechte Dritter.
Überlegen Sie, ob die Lage des Hauses langfristig deinen Bedürfnissen entspricht.
- Was ist Due Diligence – schnell erklärt
Der Begriff "Due Diligence" bezeichnet eine gründliche Prüfung und Bewertung aller relevanten Aspekte beim Kauf eines Unternehmens, einer Immobilie oder anderer Vermögenswerte. Ziel ist es, potenzielle Risiken und Chancen zu identifizieren und sicherzustellen, dass der Käufer umfassend informiert ist, bevor er eine endgültige Entscheidung trifft. Im Kontext des Immobilienkaufs umfasst Due Diligence verschiedene Prüfungen und Analysen:
1. **Rechtliche Prüfung**:
- Überprüfung des Grundbuchs auf Besitzverhältnisse, Grundschulden und mögliche Rechte Dritter wie Wohnrechte oder Wegerechte.
- Sicherstellung, dass der Verkäufer tatsächlich berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen.2. **Technische Prüfung**:
- Zustandsbewertung der Immobilie durch einen Bausachverständigen.
- Identifikation von baulichen Mängeln und notwendigen Sanierungsarbeiten.
- Prüfung der Energieeffizienz und des Zustands von wichtigen Installationen wie Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen.3. **Finanzielle Prüfung**:
- Einschätzung der Sanierungskosten und deren Einbeziehung in die Finanzierungsplanung.
- Analyse der Betriebskosten und eventuell anfallender Steuern.
- Prüfung der Möglichkeit von Fördermitteln oder Zuschüssen für die Renovierung oder den Denkmalschutz.4. **Umweltprüfung**:
- Untersuchung auf Altlasten im Boden, wie Schadstoffe oder Kontaminationen.
- Bewertung der Lage in Bezug auf Umweltfaktoren wie Hochwassergefährdung oder Lärmbelästigung.5. **Infrastrukturprüfung**:
- Prüfung der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung.
- Bewertung der Verfügbarkeit von modernen Infrastrukturen wie Breitband-Internet.Durch eine umfassende Due Diligence soll sichergestellt werden, dass der Käufer eine fundierte Entscheidung treffen kann und keine bösen Überraschungen nach dem Kauf auftreten.